图：Bea Muller现在商业房贷降挺猛，挺多人在3%上下了。新老房奴都很乐呵。但我没想到...有一波人还挺受伤：公积金贷款的人。因为商贷这一波波地降下来，公积金的优势迅速削弱甚至消失了。我前天写央行真是个大善人，不少读者就不乐意了：“我是纯公积金贷，商业贷降这么多，搞得我心里不平衡啊”“这不是逼我提前还公积金贷款么？”一必须说，公积金贷款现在并不贵。5月份时刚降了一波，首套贷是2.85%，二套是3.325%（公积金利率下调后，新旧公积金贷款都会降到这个水平的，只是时间有早有晚）拿很多人3.3%的商贷和2.85%的公积金贷比，两个差了45个点呢。100万贷款一年差几千块利息钱。公积金还是更省钱些。只是说，省钱优势确实没那么明显了。而且在一些地方，新房贷确实已经比公积金还便宜了。比如有的地方现在新办房贷，利率是LPR-80点、LPR-90点，甚至是LPR-100点按最新的LPR算，那就是2.8%、2.7%，甚至2.6%这妥妥倒挂了。我后台一位要买房的浙江读者，就遇到了这事，商贷比公积金贷低了。他留言问：“还要办公积金贷款么？”哈...香饽饽的公积金贷，现在也成受嫌弃的东东了。活久见怎么办呢？确实有点纠结。从目前来看，如果你能申请到LPR-80点、LPR-90点、LPR-100点的房贷，这「加点」是确定一定以及肯定，非常非常优惠的。那——商贷确实更有吸引力。因为加点优惠会写进合同，伴随整个合同周期。无论LPR将来是升是降，你的利率都very good能把绝大部分人都给PK下去。但，我觉得这种倒挂，也不会一直持续下去。LPR大幅下调，必然会倒逼公积金也进一步下调。公积金贷款利率是由央行公布的，它长期会和商贷保持一定的利差优势，这是机制决定。如果这个优势没了，它会丧失吸引力，也违反了设立的初衷。这套体系就难以运转了。普通人也不会乐意去交公积金了。所以在用公积金贷款的人，也别太担心。咱们期待一下央行下调的公告吧~二还有一件小事，估计会引发很多人的困惑。房贷下调后。我的月供金额，会立马减少吗？比如有不少人问我——“10月25号下调存量房贷，11月要还的月供金额，会马上明显变少吗？”不一定哈。要看还款日是在哪一天。有的银行这几天已经生成了最新还款计划。比如，我在小红书刷到一个帖子。她在招行的还款计划更新了。虽然10月底就降存量利率——要到12月，她的月供才会明显减少（红圈标注处）图：小红书id@余生曼曼为啥会有这种现象？因为她的还款日是11月1号，和10月25日的存量房贷下调日，仅差了五天。时间太短。得下下个月——也就是12月1号的还款才会体现出完整的变动。然后等明年1月LPR重新定价后，她2月的月供又会明显再降一个台阶（黄圈标注处）LPR下调也是一个道理。有人苦恼说——“为啥我这个月的LPR明明降了，但月供没降多少？“很可能是自己的LPR才刚调没多久，还款日马上就来临了，体现不了一整个月。别急~通常等下下个月，会降到最终数值。

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