广州土拍的火，越烧越烈了。　　最典型的代表，是面粉厂、琶洲南地块，自登场以来，热度就不断攀升。　　月底的面粉厂，虽然总价高企，88亿+，但依旧吸引了华发，越秀，中海，保利等房企关注；　　至于琶洲南“三兄弟”，据了解，也有央企意向参拍，延期更多是为了和面粉厂错开，让房企腾出子弹。　　但这些，还远不是全部。　　从我们掌握的情况来看，土拍硬菜，还在陆续上桌。　　这次，是在番禺。　　除了日前挂牌的禺山大道南侧地块，我们收到消息，还有番禺广场中银、洛溪新光快速东等，数宗靓地即将上架。　　　　当中，重点无疑是洛浦街新光快速东侧地块，计划本月底推出。　　在前段时间的秋季推介会，这块地已经浅浅露了一次脸，线上线下的讨论都非常多。　　原因嘛，主要有几点：　　最关键的，是区位，很能打。　　地块地处广州城市新中轴线南延段上，站位足够核心，汇聚城市核心资源。　　要知道，上一次新中轴有新地块释出，还是去年遭到房企疯抢的，总价近128亿的上涌果树公园北侧地块（现中海大境），和新光快速东侧地块。　　两者位于同一经度，直线距离约5.5公里，从地块旁的厦滘站，到海珠湖旁的大塘站，只有两站地铁，价值有对标。　　除此之外，还有两个核心优势：　　一是，地块所在的洛溪岛，在此之前，宅地断供近20年，新盘不多，更没有新规后的产品，有一定稀缺性；　　二是，地块既能两面望江，又可以看小蛮腰、东西塔、万博CBD等地标，坐拥双重景观。　　具体的，我们往下聊。　　洛溪岛“岛中”，交通便利　　如果以新光、华快为分割线，把整个洛溪岛划分为西、中、东三部分，那么新光快速东侧地块所在，就是交通最为便利的岛中。　　自驾，可以走番禺大桥-华快，也可以直接走新光，一路向北，不太堵车的情况下，大约20分钟就能到珠江新城。　　　　如果是地铁，附近有18号线沙溪站，步行大概700米，3站到冼村，西侧还有3号线厦滘站，4站广州塔，不过距离稍远，需要接驳。　　　　等到明年广佛东环城际开通，以及规划的洛溪岛至大学城隧道落成后，通达度还会更高。　　两面望江，抬眼就是CBD　　更重要的是，得益于洛溪岛的地形地势，地块手握江景+CBD两张景观王牌——　　不仅两面望江，还能远眺小蛮腰、东西塔等地标。　　　　江景方面：　　地块南临三支香水道，往北则是珠江后航道，虽然不是一线，但基本没有高楼遮挡，两面视野都很开阔。　　　　并且，从规划条件来看，并未提出建筑控高要求，开发起来会更灵活，江景确定性强。　　　　CBD景观，也是没得说的。　　从地块旁的番禺“白宫”（丽江明珠酒店），到新光大桥，到小蛮腰，到珠江新城东西塔，再到天河北中信等等，新老地标共同构筑了高低错落，上下起伏的城市天际线。　　直接看图，感受一下：　　　　短期配套能级不高，但增量明显　　地块周边，虽然有学校有商业有医院，但只是相对完善，满足日常所需可以，但谈不上多好。　　　　现状周边城市面貌也相对比较老旧，以批发市场为主，这是客观的事实。　　　　不过，这两点有很强的改善预期。　　一是旁边占地面积约2.6万平的“白宫”，目前已近动工开始改造。　　　　新头衔是“容屿·ISLEMo”，将建设成一座10万方的非标商业体，涵盖生活方式、人文艺术、餐饮与娱乐体验等多元业态，弥补洛溪无大型商业的不足。　　｜规划效果图，图源网络　　　　二是附近的沙溪旧改，也在今年7月迎来了星河湾入局。　　项目体量高达365万方，规划有“ 医养教文体产”的全方位配套 ，板块有增量。　　　　板块调性高端，适合做刚改产品　　整个洛溪岛，虽说已经多年没有新宅地入市，但本身其实不缺供应。　　不过，几乎是清一色的改善豪宅，扎根多年了的那种。　　岛中有绿茵岛水岸别墅，岛尖呢，东有星河湾半岛，西有霍家的南天名苑，都是老牌豪宅代表，圈层氛围都不一般，价格自然也不亲民。　　　　其中最典型的代表，是星河湾半岛。　　今年7月，项目5期，即星河湾半岛五号，有一套1260平的复式，卖出了2亿+的“天价”，成为今年全国首套网签价突破两亿的豪宅。　　板块调性，无疑是再次被拔高了。　　｜地块周边实拍，拆神摄　　　　但有一个问题，也更突出了：　　对普通买家来说，并不友好，门槛太高了。　　想买新房，只能把目光投向岛外，比如大石，番禺广场等。　　准备出来的汾水码头地块，一线望江，住宅体量不大，实际地价会更高，大概率做的也是改善产品，比如墅类产品，而非普通住宅。　　毕竟，旁边就是星河湾豪宅。　　新光快速东侧地块的出现，关键作用，我觉得有几点：　　1）打破板块单一的产品供应体系；　　2）把珠江后航道江景总价门槛打下来；　　3）带来岛内首个的新规后产品。　　　　当然，这里还有一个预设的前提：地块定位为刚改。　　为啥？　　这块地，做不了纯粹的改善。　　城市界面摆在这里，虽然有旧改的预期，但需要兑现时间，江景也不是一线，高净值人群接受度不高。　　　　如果是做刚需，又浪费了地段、景观，以及2.5的容积率，总价段也会和对岸的滨江和著打架，不卷不行。　　刚改，会是一个相对合适的定位，在板块也有稀缺性，面积段方面，可以做105以上。　　客群清晰，溢价空间可观　　项目未来的客群，也是比较明确的。　　除了天河、海珠的外溢，主要还是本地置换，比如周边楼龄超过20年的二手业主，可能不愿意搬离原有的生活圈，或者想享受新一代的产品，会考虑；　　另外就是周边商圈小老板了，如酒店用品批发，茶叶城等，图的就是一个生活氛围，通勤方便和自住舒服。　　　　操盘思路，类似龙湖御湖境。　　在良性的市场竞争中，说服了一部分客户转向把143，190的产品当作资产购买，而非传统意义上的改善。　　豪宅板块买刚改，半价，甚至是3-4折，相信还是会有不少买家愿意考虑的。　　　　至于地块价格，现在还没有官宣消息，只能靠猜。　　对照对岸去年都拍到摇号的龙湖迎宾路地块（御湖境），保利新光西（滨江和著），估计起拍楼面价会略低一些，控制在1.5-2万/平左右。　　地块体量，大约8.4万方，比迎宾路略小，资金占用不会太多，大概十几亿，风险也是可控的。　　倒不是说地块素质不如前两宗，江景面更开阔，更靠近市中心，有地铁，自身又配建幼儿园，小学有可能是珊瑚湾畔（具体招生政策及范围，以教育局官宣为准），周边也有旧改的预期，完全不逊色。　　只是，当下的市场行情，需要对市场，对房企，释放更多诚意。　　逻辑，类似白云嘉禾望岗两块地，起拍楼面价最高19327元/平，相比去年的嘉禾望岗（24650元/平，现国贸云上），要便宜不少，留出了竞拍溢价空间。　　土拍取消限地价后，虽然摇号是没得摇了，但不要紧，多抢几轮，也是精彩的。　　　　去年摇号没摇中的房企们，可能已经蓄势待发了。毕竟，现在拼的不是运气，是财力，价高者得。　　从现场情况来看，地块也已经拆平围蔽，静待出让了，对于开发商来说，这也是一张安全牌，拿地就能开工。　　地块又是纯宅地，没有复杂配建，开发难度低。　　龙争虎斗的番禺市场，又要迎来一个搅局者了。

特别声明：以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“号”用户上传并发布，本平台仅提供信息存储服务。